임대차 3법이란?
전월세신고제
전월세상한제
계약갱신청구권
임대차 3법 해외사례까지 총정리!
임대차 3법은 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 통틀어 말합니다.
이러한 임대차 3법을 담고 있는 주택임대차보호법(주임법)은 20년 7월 30일에 국회를 통과하고, 7월 31일에 국무회의를 통과하여 바로 시행하게 되었습니다.
아래에 전월세신고제와 상한제에 대해 상세히 다룹니다.
임대차 3법 중 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약갱신요구권을 보장하여, 2년에서 4년으로 2+2 계약 연장을 보장받도록 했습니다.
임대차 3법 중 전월세상한제는 직전 계약 임대료의 5% 내로 임대료 상한을 하게 되어 있습니다.
아래에 계약갱신청구권에 대해 상세히 다룹니다.
전월세신고제
'부동산 거래신고 등에 관한 법률' 일부 개정안에 포함된 제도
계약 사항을 30일 이내 신고
2021년 6월 1일부터 시행
임대차 3법 중 전월세신고제는 임대인과 임차인 간 주택 임대차(전월세) 계약 시에 계약날짜를 기준으로 30일 내에 해당관할 시·군·구청에 신고하도록 하는 제도입니다.
현재 우리나라는 30일 내에 부동산 매매계약 때만 실거래 정보를 관할 시·군·구청에 신고하도록 되어 있고, 이 신고제는 준비기간을 거쳐서 2021년 6월 1일부터 시행되었습니다.
신고 지역 및 대상 등
6월 1일부터는 수도권, 광역시, 세종시, 각 도의 시 지역에서 임차보증금 6000만 원, 월세 30만 원을 넘는 모든 임대차 계약에 대해 전월세 신고제가 적용됩니다.
계약금의 변동이 없는 경우에는 갱신계약을 신고하지 않아도 되지만, 임대차 계약을 체결한 주택으로 신구·갱신 계약이 모두 해당이 됩니다. 심지어 고시원, 기숙사, 공장, 판잣집, 상가 내 주택 등도 모두 신고대상입니다.
관할 주민센터 방문이나 온라인으로 신고가능합니다.
임대차 계약서를 제출할 경우 별도의 신고서는 작성하지 않아도 되고, 임차인과 임대인의 공동 신고가 원칙이나 둘 중 한쪽이 신고해도 되며, 중개사가 대리 신고도 가능합니다.
과태료
신고를 하지 않거나 허위로 신고할 경우 과태료를 부과받게 되는데, 미신고 기간과 계약금액 등에 따라 4만 원에서 100만 원까지 꾀나 부담스러운 과태료가 부과됩니다.
계도기간을 2022년 5월 말까지 두었기 때문에 그 때까지는 부과하지 않습니다.
전월세상한제
전월세 상한률을 일정 수준으로 제한하는 제도
주택임대차보호법(주임법) 공포와 동시에 시행
계약액의 5%를 초과 인상 못해
2010년 들어 전세가가 지속적으로 상승해 그해에만 전체 물가 상승률 2.9%를 훨씬 웃도는 7.1%, 특히 아파트의 경우는 8.8% 상승률을 기록했습니다.
공급측면에서는 저금리 기조 속에서 임대 소득을 챙기려는 집주인이 늘면서 전세 물건에서 월세 물건으로 전환되는 경우도 많았고, 수요 측면에서는 장기간 경기 침체로 주택 매매 차익 기대가 줄면서 전세에 대한 수요가 늘었다는 점을 이유로 꼽을 수 있습니다.
이런 가운데 민주당에서 전월세 대책특별위원회가 '임대차 보호법' 개정안을 내놨습니다.
내용은 전월세 인상률을 5% 이내로 하고 임대차 계약기간 갱신을 1회에 한해 최대 4년간 보장하자는 것입니다.
이것이 바로 흔히 말하는 임대차 3법 중 '전월세 상한제'를 말합니다.
계약갱신청구권
세입자가 1회에 한해 재계약 요구 가능
집주인 실거주 시 불가능
집주인과 세입자간 불화 부작용도
임대차 3법 중 계약갱신청구권은 주택 임대차 계약을 맺고 2년 거주한 세입자가 원할 경우 1회에 한해 2년 재계약을 요구할 수 있도록 보장한 제도입니다.
집주인은 본인이 실거주를 하는 사정 등이 없으면, 반대로 세입자는 2년 계약 연장을 요구할 수 있고, 집주인은 이를 받아들여야 합니다.
현재도 이 계약갱신청구권 때문에 집주인과 세입자 간 갈등이 큰 상황입니다.
가장 논란이 되는 부분은 ‘임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우’와 '계약갱신을 하지 않겠다고 해놓고 막바지에 와서 번복하는 경우' 입니다.
2020년 12월 10일부터 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 청구해야 합니다.
해외사례
▶ 일본
일본같은 경우에는 정당한 사유가 인정될 때만 계약갱신 거절이 가능합니다.
여러 판례를 보면, 집주인이 퇴거료 지급을 조건으로 갱신을 거절하는 경우라면 그 정당성이 인정됩니다.
▶ 영국
영국에는 3가지 임대차 형태가 있습니다. 규제임대차, 보장임대차, 단기보장임대차 입니다.
강력한 임차인 보호 조치인 규제임대차는, 세입자가 임대료 연체를 하거나, 불법으로 주택을 사용하는 상황일 때 법원의 인도명령을 받아야 임대인이 점유권을 가져올 수 있습니다.
일정한 사유와 절차가 없으면 계약이 만료되어도 계약을 종료시킬 수 없는 제도입니다.
마지막으로 단기보장임대차는 집주인이 2개월 전에만 통지만 하면, 세입자를 바로 내보낼 수 있습니다.
현재까지는 이 제도가 가장 보편적입다.
▶ 프랑스
3년을 임대차계약기간으로 인정합니다.
묵시적으로 연장될 수 있는 경우는, 만료 6개월 전에 통지를 하지 않을 경우입니다.
임대인이나 임대인 가족이 거주하는 경우와 해당 집을 파는 경우에는 갱신거절이 가능합니다.
인간적인 부분도 볼 수 있는데, 임차인이 고령이거나 저소득층일 때에는 대체 주택을 제공해야만 계약을 해지할 수 있습니다.
▶미국 뉴욕주
원칙은 계약갱신입니다.
임대인이 갱신거절이나 퇴거를 통보할 수 없는 경우가 있는데, 세입자가 임대료를 계속 지급하고 있는 경우입니다.
물론, 임차인이 집 내부 파손 등을 하거나 임대인이 입주를 하는 등의 사유가 있을 땐 거절이 가능합니다.
▶독일
가장 강력한 임대차제도를 시행하는 나라가 독인인데요.
특별한 사유가 없다면 기간을 정하지 않는 게 원칙입니다.